יזמים בתחום הנדל"ן, נתקלתם במושג דו"ח אפס ולא מבינים על מה מדובר? דו"ח אפס הוא האפשרות שלכם לקבל את השווי המוערך של המיזם שלכם ולהוציא אל הפועל את הפרויקט החדש שאתם עומלים עליו! רוצים לדעת יותר? במאמר הבא תוכלו לקרוא מה נכלל בדו"ח, מהן מטרותיו ואיך עושים את זה.
מהו דו"ח אפס?
דו"ח אפס הוא מסמך שמנפיק שמאי מקרקעין, ומפרט מהי הכדאיות של בניית הפרויקט, מבחינה כלכלית. הדו"ח הזה הוא הדו"ח שנכתב לפני תחילת הבנייה, והדוחות העוקבים ימוספרו בהתאם. לעיתים המלווים שולחים מפקח מטעמם, במקום שמאי מקרקעין, והוא כותב את הדו"ח לפי החוק. הוא מפרט בו את העלות המשוערת של בניית הפרויקט, הקרקע שעליה הוא יוקם ואת השווי שלו אחרי הבנייה. בנוסף לאלה, הדו"ח מפרט שינויים שעלולים להיות בהוצאות להקמת הפרויקט כדי שיוכלו להעריך את השווי ברמה המדויקת ככל האפשר.
מהן מטרות הדו"ח?
הגורם המלווה דורש לראות את דו"ח האפס, ועל פיו הוא יבדוק את הכדאיות של המיזם. לדו"ח אפס ישנה מטרה עיקרית שהיא להשיג את המימון לפרויקט. כמו הלוואה לצורך הקמת עסק, כך גם במיזמי נדל"ן היזמים צריכים לעיתים מימון חיצוני. הוצאת הדו"ח משמשת גם להגנה על הלקוח. הגנה על רוכשי הדירות או המשרדים בפרויקט החדש מפשיטת רגל אפשרית של היזם. בעבר, היו מקרים שבהם יזמי בנייה היו מתחילים פרויקטים ומוכרים את הדירות העתידיות כדי לממן את הפרויקט, אך בגלל הוצאות לא מתוכננות או בעיות כלכליות אחרות היזם היה פושט הרגל והרוכשים היו מפסידים את הכסף שלהם. כיום, בעזרת הדו"ח אפשר לדעת מראש מהן היכולות הכלכליות ולמנוע את פשיטת הרגל וההשלכות שלה.
כיום, מימון המיזם הוא באמצעות גורמים אחרים, ודו"ח אפס מסייע להשגת מימון מגורמים שונים, כמו בנקים, קרנות או חברות ביטוח, לטובת הקמת הפרויקט. בדו"ח שמפרט את ערך הנכס העכשווי, הערך שלו לאחר הבנייה, ואף שינויים אפשריים בבנייה שעלולים להשפיע על ההוצאות, הגורם המלווה מקבל את כל המידע שהוא צריך כדי לוודא שהמיזם אכן רווחי והלווה יוכל להחזיר לו את הכסף שהלווה לו.
איך מנפיקים דו"ח אפס?
דו"ח אפס מונפק באמצעות גורמים שמאושרים על ידי הגורם המלווה. לרוב, האחראי על כתיבת והנפקת הדו"ח יהיה שמאי מקרקעין שיודע להעריך את השווי העכשווי והעתידי המשוער, כולל בדיקה מקיפה של תקלות ובעיות שעלולות לצוץ בהמשך הדרך. שמאי המקרקעין (או מי שהוסמך על ידי המלווים) יכתוב את הדו"ח לאחר שהיזם יסיים את תוכניות הבנייה, ולאחר מכן יגישו את הדו"ח כדי לקבל את האישור למימון. כך היזם יוכל להוציא לפועל את התוכניות שלו, ובנוסף לאלה, גם יוכל לייעל את העבודה בעזרת ממצאי הדו"ח. במידה שהפרויקט לא מקבל ליווי פיננסי, היזם מחויב ליידע את הרוכשים.
לסיכום
דו"ח אפס הוא דו"ח שבו מפורטות עלויות המיזם של היזם, כמו עלויות הבנייה וההוצאות הנלוות לה, הוצאות משוערות לטובת שינויים אפשריים ושווי משוער של המיזם לאחר הקמתו. מטרת הדו"ח היא להגן על אלה שרוכשים מהיזם בתים או משרדים בפרויקט החדש על ידי השגת מימון שיאפשר לו להוציא אל הפועל את התוכנית שלו. הדו"ח מונפק על ידי שמאי מקרקעין או אדם אחר שגורמי המימון מאשרים או שולחים, והוא אחראי לכתוב את הדו"ח המפורט ולהציג אותו בפני הגורם המלווה, לדוגמה בנקים, קרנות או חברות ביטוח שונות.
